주택담보대출 채무조정 사례 연구

고제헌^*, 홍정의^*

^*한국주택금융공사 주택금융연구원 연구위원

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Published Online: Dec 29, 2017

요 약

(연구배경) 한국 가계부채 증가세가 지속되는 가운데, 한계차주 보호 차원에서 주택 담보대출 채무조정 제도에 대한 정비가 이루어지고 있음.
- ▶ 주택담보대출(주담대) 채무조정 제도가 보다 효율적이고, 실질적인 경제 안전장치 로써 기능하기 위해서는 주담대 시장 구조에 대한 이해를 바탕으로 채무조정 주 체 간의 인센티브에 대한 이해가 필요함.
(주택담보대출 채무조정) 채무자가 보유주택을 처분하지 않고 상환기간 연장, 이자 조정 등을 통하여 파산을 피할 수 있도록 도와주는 제도
- ▶ (LTV 분포와 금융기관 채무조정 인센티브) 한계 채무자의 LTV 비율은 금융기관 손실 발생의 중요한 요소이며, 주택담보대출 시장 구조상 LTV 비율이 높은 대출 이 많을수록 사적 채무조정이 원활히 이루어질 수 있음.
  - - LTV 비율이 높을 경우, 채무자 파산으로 담보매각 처리 시 채권자의 손실이 발 생할 가능성이 높음. 이는 채무자가 채무조정을 통하여 파산을 면할 수 있는 한, 채무조정에 대한 채권자의 자체적 유인이 높다는 것을 의미함.
  - - 한국은 주요국에 비하여 LTV 규제가 엄격하고, 고비율 LTV 차주의 분포가 작 아 채권자의 사적 채무조정 인센티브가 크지 않음.
- ▶ (주택담보대출 시장 시스템적 리스크) 주택담보대출의 건전성은 주택경기와 밀접 한 관계를 맺고 있으며, 거시경제 충격 발생 시 주택경기가 급속히 침체되어 주택 담보대출의 건전성이 심각하게 훼손되는 상황이 발생할 수 있음.
  - - 서브프라임 이후 가계부채 부실화가 큰 위험요인이 된 국가들은 위기의 심화를 막기 위하여 경기 충격에 급격하게 부실화된 채무자들을 위해서 한시적으로 다 양한 채무조정 프로그램을 시도함.
(국내현황) 사적 채무조정 프로그램으로 은행권 프리워크아웃, 개인워크아웃, 신용 회복위원회의 프리워크아웃, 개인워크아웃, 한국주택금융공사, 한국자산관리공사의 프로그램 등이 있음.
- ▶ 사실상 주담대 사적 채무조정 사례는 전무하였으나 2012년 주택시장 침체 하에 주담대 부실이 우려되어, 정부 주도하에 은행권의 자율적인 채무조정 활성화 유도가 시작됨.
  - - 금융기관 자체 채무조정 사례가 증가하고 있지만, 채무조정 인센티브가 적은 금융기관의 자율적 역할에 대한 기대가 크고 주담대 관련 사전적 신용상담이 취약하다는 점에서 안정적이라 보기 힘듦.
해외 사적 채무조정 사례
- ▶ (미국) 민간신용상담기구들이 채권자에게 권한을 위임받아 채권회수 업무를 대행 하며, 채무조정에 따른 수수료를 받음. 이에 법으로 신용상담인력의 전문성과 채무 조정 업무에 있어서 공정성 등을 규제하고 있음.
- ▶ (영국) 정부 재원에 의한 비영리 신용상담기구가 활성화되어 채무상담서비스를 제 공하고, 금융감독은 모기지업규정(MCOB)을 제정하여 채권자에게 채무조정 가이 드라인을 제공하고 있음.
특별구제제도
- ▶ (미국) 2009년 미국 정부는 주택가격 침체에 따라 부의 순자산을 갖고 있는 모 기지 채무자들의 상환 부담을 경감시키고, 주택차압 발생을 줄이기 위하여 MHA(Making Home Affordable) 프로그램을 도입함.
  - - HARP(Home Affordable Refinance Program) : 연체전이지만 주택가격 하락으 로 재융자를 받을 수 없는 채무자를 대상으로 대환대출 지원
  - - HAMP(Home Affordable Modification Program) : 채무불이행 가능성이 높은 자 또는 단기 연체자들을 대상으로 모기지 상환액을 소득의 31%로 조정
  - - 후순위 모기지 채권에 대한 채무조정(2MP), 정부 보증을 받지 않은 대출 (Standard Modification), HAMP 신청 조건에 부합하지 않은 채무자(HAMPPRA), 실업자 등을 대상(HAUP)으로 한 채무조정 프로그램 등을 도입
  - - 미국의 HAMP와 같은 주요 채무조정 프로그램도 정책목표에 부합하는 성과를 보이지 못하자, 채무자의 상환능력에 따라 엄격히 지정되었던 대상자의 범위를 확대 현실화하고 채권자와 채무조정 주체에 보조금을 지원하였음.
- ▶ (영국) 2008년 글로벌 금융위기 이후, 이자상환유예 및 지원 등의 특별 채무조정 프로그램을 한시적으로 시행함.
  - - 원금감면 없는 이자조정 중심의 채무조정 프로그램으로, 정부가 지연된 이자에 보증을 서고 면제된 이자에 대해서는 지원금을 지급함. 채무조정 대상자를 저 소득 계층으로 한정하고 채권자에게는 정부 지원금을 지급하였음.
- ▶ (아이슬란드) 주택가격 급락으로 LTV 비율이 치솟음에 따라 채권자들 입장에서도 채무조정에 참여할 유인이 있었음.
  - - 채무자·채권자간 자발적 협상유도(Sector Agreement), 옴부즈만 기구를 통 한 자발적 협상(DO-Administered voluntary Restructuring), 채무경감 프로그램 (Mortgage Write-down for Deeply underwater households)
사적 채무조정과 특별 채무조정 제도는 채권, 채무자의 자발적 참여를 전제한다는 점에서 이상적인 반면, 실효성 높은 제도 설계가 어려움.
- ▶ 사적 채무조정 제도는 신용상담 기능과 결합하여 채무자의 상환능력을 제고하고, 채권자의 자율성을 저해하지 않되 채무조정의 가이드라인을 명확하게 제시하는 것 이 중요함.
- ▶ 위기가 심화된 상태에서 특별 채무조정 프로그램들의 성과는 정책 도입 시 기대 목 표에 미치지 못함.
  - - 특별 채무조정 등 한계차주에 대한 구제 프로그램은 사후적 처방보다는 가능한 사전에 위기 발생 가능성을 감소시키는 용도로 사용되는 것이 바람직 할 수 있음.
주담대의 사적 채무조정이 보다 효과적으로 작동하기 위해서는, 채무자-채권자의 이해관계 상에서 중립적인 주체의 역할이 강조되는 제도와 인프라 구축이 필요함.
또한 자율적 채무조정을 장려하기 위해서 채권자의 경제적 유인을 제고하거나 우회 할 방안을 찾을 필요가 있음.
- - 주택담보대출 파산 시 채무자의 경제적 타격과 경제위기시 파산자 급증으로 인한 위기 심화 등의 사회적 비용을 고려하여 채무조정에 필요한 인센티브를 제공하는 방안에 대한 검토가 필요함.