다핵 상권 젠트리피케이션 위험도 및 결정요인 분석: 머신러닝 기반 예측 모델과 공간분석 기법을 적용하여

다핵도시구조(polycentric urban structure) 이론은 Harris & Ullman(1945)이 제안한 개념으로, 이후 Anas et al.(1998)과 Giuliano & Small(1991)에 의해 대도시권 다핵구조의 실증적 분석이 발전되었다. 이 이론에 따르면, 도시는 기능적 특성에 따라 여러 개의 중심지가 형성되며, 각 중심지는 특화된 기능을 수행한다. 예를 들어, 업무 중심지, 상업 중심지, 문화 중심지 등이 도시 내에 분산되어 존재한다. 다핵도시구조는 교통 발달, 토지이용 변화, 경제활동의 분산 등 다양한 요인에 의해 형성된다(Anas et al., 1998). 특히 대도시권에서는 교통 혼잡, 지가 상승, 환경 문제 등으로 인해 기능의 분산이 가속화되면서 다핵구조가 더욱 뚜렷하게 나타난다(Giuliano & Small, 1991).

다핵상권구조(polycentric commercial district structure)는 다핵도시구조의 한 형태로, 도시 내에 여러 개의 상업 중심지가 존재하는 구조를 말한다. 다핵상권구조의 주요 특성은 다음과 같다.

첫째, 상권 간 기능적 차별화가 나타난다. 각 상권은 특화된 업종이나 서비스를 제공하며, 이를 통해 경쟁력을 확보한다(Berry, 1963). 예를 들어, 패션 특화 상권, 음식점 밀집 상권, 문화예술 상권 등이 도시 내에 분산되어 존재한다. 둘째, 상권 간 위계구조가 형성된다. 중심상권과 주변상권으로 구분되며, 중심상권은 광역적 영향력을 가지는 반면, 주변상권은 지역 수요에 대응하는 특성을 보인다(Davies, 1972). 셋째, 상권 간 상호작용과 네트워크 효과가 발생한다. 상권 간 보완적 관계와 경쟁적 관계가 동시에 존재하며, 이는 상권의 발전과 쇠퇴에 영향을 미친다(Meijers, 2007).

다핵상권구조에서 젠트리피케이션은 단일 중심지 모델과는 다른 양상으로 전개된다. 첫째, 젠트리피케이션의 확산 패턴이 복잡하게 나타난다. 여러 중심지에서 동시에 또는 순차적으로 젠트리피케이션이 발생할 수 있으며, 중심지 간 상호작용에 의해 확산 속도와 방향이 영향을 받는다(Lees, 2000). 둘째, 상권별로 젠트리피케이션의 양상과 결정요인이 다르게 나타난다. 상권의 특성(업종 구성, 규모, 접근성 등)에 따라 젠트리피케이션의 진행 속도와 영향이 달라진다(Bridge & Dowling, 2001; Zukin et al., 2009). 국내에서도 신현준(2016)이 한남동 창의계급과 젠트리피케이션의 상이한 유형들을 분석하여 이러한 차별성을 실증적으로 확인하였다. 셋째, 중심-주변 상권 간 젠트리피케이션의 전이 효과(spillover effect)가 발생한다. 중심상권의 젠트리피케이션이 주변상권으로 확산되는 현상이 나타나며, 이는 공간적 자기상관성(spatial autocorrelation)을 통해 분석할 수 있다(Meltzer & Ghorbani, 2017).

본 연구에서는 공간시차모형(spatial lag model, SLM)을 활용하여 부산광역시 다핵상권구조에서 젠트리피케이션의 공간적 확산 효과를 분석한다. 특히 1차 인접 상권까지의 유의한 확산 효과를 중점적으로 분석한다.

다핵 상권 구조는 도시 내에 단일한 중심 상권이 아닌, 여러 개의 독립적인 상권이 상호작용하며 도시 경제를 구성하는 형태를 의미한다. 이러한 다핵 상권 구조는 도시의 성장과 발전 과정에서 다양한 요인에 의해 형성되며, 각 상권은 고유한 기능과 특성을 가진다(Harris & Ullman, 1945). 아울러, 이러한 다핵 상권 구조는 젠트리피케이션에 복잡한 영향을 미칠 수 있다. 즉, 특정 상권의 젠트리피케이션은 인접 상권에 파급효과를 미치거나, 반대로 다른 상권의 성장으로 인해 특정 상권의 젠트리피케이션이 억제될 수도 있다. 따라서, 부산광역시의 젠트리피케이션을 이해하기 위해서는 다핵상권구조의 형성 과정 및 구조적 특성에 대한 이해가 필요하다.

<표 1>은 부산광역시 다핵 상권 구조의 단계별 형성 과정을 Harris & Ullman(1945)의 다핵도시 이론에 기반하여 체계화한 것이다. 부산의 다핵 상권 구조는 초기 단계(태동기), 성장 단계(확산기), 분화 단계(전문화기), 연계 단계(통합 네트워크기)의 4단계 발전 과정을 거쳐 현재의 모습으로 형성되었다.

초기 단계는 개항 이후 남포동과 동래 등 원도심을 중심으로 한 단일 중심 상권 체계에서 출발하였으며(Busan Metropolitan City, 2023), 성장 단계에서는 도시 인구 증가와 교통 인프라 확충을 배경으로 서면 등 새로운 부도심이 발달하면서 다핵 구조로의 전환이 이루어졌다(김상현·이한나, 2016; Busan Metropolitan City, 2023). 분화 단계에서는 해운대, 광안리 등 신흥 상권이 부상하면서 각 상권별 고유한 기능적 특성과 업종 구성의 전문화가 진행되었으며(Fujita & Thisse, 2013), 연계 단계에서는 도시철도 및 도로망 구축을 통해 독립적이었던 개별 상권들이 유기적으로 연결되면서 상권 간 시너지 효과와 도시 전체의 상업적 경쟁력 제고가 실현되었다(김상현·이한나, 2016).

이러한 단계적 발전 과정을 바탕으로 부산시는 2023년 확정된 '2040 부산도시기본계획'을 통해 기존의 도심•부도심 이원 체계에서 기능별 특화를 통한 10개 중심(코어)과 6개 생활권으로 구성된 다핵 도시구조 발전 전략을 제시함으로써, 상권의 공간적 분산과 기능적 통합을 동시에 추구하는 정책적 방향을 설정하였다(권기정, 2023).

이러한 단계별 형성 과정에 대한 분석은 본 연구가 지향하는 다핵상권 구조 내 젠트리피케이션의 발생 및 확산 위험을 공간적으로 예측하고 관리하는 데 중요한 시사점을 제공한다. 특히 각 상권의 형성 단계와 발전 특성이 젠트리피케이션 현상과 밀접하게 연관되어 있어, 본 연구의 머신러닝 및 공간시차모델 적용을 통해 상권 간의 공간적 상호작용과 확산 과정을 정밀하게 분석하고 예측하는 것이 필요하다.

또한 부산광역시의 다핵 상권 구조는 초기 단계, 성장 단계, 분화 단계, 연계 단계의 네 가지 단계적 과정을 거쳐 형성되었다. 초기 단계는 개항 이후 남포동과 동래지역 등 원도심을 중심으로 한 단일 중심 상권에서 시작되었으며(Busan Metropolitan City, 2023), 성장 단계에서는 도시의 인구 증가와 교통망 발전을 계기로 서면과 같은 새로운 부도심이 발달하며 다핵 구조로 전환되었다.

<그림 1>은 부산광역시의 다핵상권 구조를 시각적으로 나타낸 것이다.

그림 1. 부산광역시의 다핵상권 구조

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본 지도는 부산 상권의 공간적 분포와 젠트리피케이션 위험도를 종합적으로 시각화한 결과로, 상권은 해안선과 산악지형을 따라 분산되어 있으며, 이는 부산의 지리적 특성과 밀접하게 연관된다. 상권별 젠트리피케이션 위험도는 LGBM 기반 예측모델 결과에 따라 원의 크기로 표현되었으며, Moran’s I와 LISA(local indicators of spatial association) 분석을 통해 공간적 자기상관성 유형이 색상으로 구분되었다.

빨간색으로 표시된 High-High(고위험-고위험 주변) 클러스터는 젠트리피케이션 위험도가 높은 상권이 인접 지역과 함께 군집된 형태를 의미하며, 해운대, 광안리, 서면 등 주요 상권이 여기에 해당한다. 이는 본 연구의 이론적 배경에서 논의한 바와 같이, 다핵상권 구조에서 중심 상권 간 상호작용이 젠트리피케이션의 공간적 확산에 영향을 미친다는 이론적 가설과 일치한다.

따라서 <그림 1>은 부산광역시 내 다핵상권 구조가 젠트리피케이션 위험도의 공간적 분포와 어떻게 연결되는지를 실증적으로 보여주는 핵심 결과물로 해석될 수 있다.

<표 2>는 Fujita & Thisse(2013)의 공간경제학 이론을 토대로 부산광역시의 다핵 상권 구조의 특징을 소비자 선택의 폭 확대를 의미하는 다양성(diversity), 지역 경제 안정성 강화를 의미하는 분산성(dispersal), 도시 경쟁력 제고를 의미하는 연계성(connectivity), 지속 가능한 성장 도모를 의미하는 유연성(flexibility) 등 4가지 측면에서 분석한다. 특히 코로나19 이후 상권 회복 탄력성은 조은주(2020)의 신용카드 매출 분석과 소상공인시장진흥공단(2024)의 빅데이터 통계가 지적하듯 매출 변동성과 직결된다. 부산광역시의 다핵 상권 구조는 다양성, 분산성, 연계성, 유연성 등 네 가지 측면에서 특징을 가진다. 다양성 측면에서는 서면·해운대·남포동 등 각 상권이 고유한 특성과 업종 구성을 형성하여 소비자에게 다양한 선택지를 제공하고 있으며, 분산성 측면에서는 단일 중심지가 아닌 여러 부도심과 지역 상권으로 경제활동이 분산되어 도시 내 지역 간 균형 발전 및 혼잡 문제를 완화하는 효과를 나타낸다(Fujita & Thisse, 2013). 연계성 측면에서는 도시철도와 도로망 등 교통 인프라의 발달로 다수의 상권 간 상호작용과 접근성을 높여 도시 전체의 경제적 시너지 효과를 창출하고 있으며, 최근 상권 변화와 젠트리피케이션 대응 방안에 대한 논의가 활발히 진행되고 있다(부산일보, 2024). 유연성 측면에서는 COVID-19와 같은 외부 충격에도 상권별 특성화를 통해 위험을 분산시키고, 도시 전체의 경제적 안정성을 유지하는 적응력과 회복탄력성을 갖춘 것으로 평가된다(부산광역시, 2025; 부산신용보증재단, 2021).

이러한 부산광역시의 다핵 상권 구조의 특징은 본 연구가 분석하고자 하는 젠트리피케이션 현상의 공간적 분포와 위험도를 이해하는 데 중요한 의미를 제공한다. 부산광역시의 다핵 상권 구조는 다양성, 분산성, 연계성, 유연성 등 네 가지 측면에서 특징을 가진다. 다양성 측면에서는 서면·해운대·남포동 등 각 상권이 고유한 특성과 업종 구성을 형성하여 소비자에게 다양한 선택지를 제공하고 있으며 상권 간의 상호의존성과 확산 효과로 인해 특정 지역의 젠트리피케이션이 주변 상권으로 전파될 수 있는 가능성을 내포하고 있다. 따라서 본 연구에서 머신러닝과 공간시차모델을 활용하여 다핵 상권 구조 내에서 젠트리피케이션 현상의 확산과 전이 과정을 체계적으로 예측·분석할 필요가 있으며, 이를 통해 지역별 젠트리피케이션 위험도의 차별화된 특성을 파악하고, 맞춤형 정책 대응과 관리 전략 수립이 요구된다.

젠트리피케이션(gentrification)은 Glass(1964)가 런던의 도심 변화를 설명하기 위해 처음 사용한 용어로, 외부 자본과 중산층 유입으로 지역 환경이 개선되면서 부동산 가격이 상승하고 기존 저소득층과 영세 상인이 밀려나는 현상을 의미한다(Atkinson & Bridge, 2005). 이러한 젠트리피케이션은 지역 경제 활성화라는 긍정적 측면이 있는 반면, 사회적 불평등 심화와 공동체 해체 등의 부작용을 수반하며(Glaeser et al., 2001; Lees et al., 2008), 발생 맥락과 특성에 따라 상업, 관광, 주거, 문화 젠트리피케이션으로 유형화할 수 있다(Gotham, 2005).

젠트리피케이션 현상에 대한 이론적 설명은 Smith(1979)가 제시한 지대격차 이론(rent gap theory)에서 출발한다. 이 이론에 따르면 젠트리피케이션은 단순한 인구 이동이 아닌 자본의 도심 회귀 현상으로, 현재 지가와 잠재적 최고 지가 간의 격차가 클수록 젠트리피케이션 발생 가능성이 높아진다는 경제적 메커니즘으로 설명된다(Smith, 1996).

이에 대한 대안적 접근으로 Ley(1986)는 캐나다 도시 사례를 통해 Smith의 경제결정론적 관점에 대응하여 신 중산층(new middle class)의 문화적 선호와 후기 근대적 소비 지향적 생활양식의 중요성을 강조하였다. 이러한 문화적 접근은 경제적 동기보다는 도시 생활의 질적 향상과 문화적 편의시설 추구를 젠트리피케이션의 주요 동력으로 파악한다.

국내 연구에서는 김걸(2007)이 서울시를 대상으로 젠트리피케이션의 발생원인과 설명요인을 체계적으로 분석하여, 경제적 요인(소득, 지가, 임대료)과 사회문화적 요인(교육수준, 직업구성, 생활양식)이 복합적으로 작용함을 실증적으로 규명하였다. 이는 젠트리피케이션이 단일 요인이 아닌 다차원적 요인들의 상호작용 결과임을 보여주는 국내 초기 연구로서 중요한 의의를 갖는다. 부산광역시의 경우 관광과 문화적 편의시설을 중심으로 한 젠트리피케이션 현상이 현저하게 나타나고 있어, Ley의 문화적 접근이 Smith의 경제적 접근과 함께 통합적 분석 틀을 제공할 수 있다.

부산광역시의 젠트리피케이션은 다핵상권구조의 공간적 특성에 따라 상권 유형별로 차별화된 발현 메커니즘을 보이고 있다. 상업용 부동산 시장을 중심으로 한 상업 젠트리피케이션은 2018년 이후 서면 및 해운대 핵심상권에서 가속화되고 있으며(부산광역시, 2020), 광복로, 중앙동, 송정동 등 주요 상권에서 특히 심각한 수준으로 진행되고 있다(김재홍, 2017). 이는 임대료 상승압력과 영세상인의 입지 이탈이라는 전형적인 시장 조정 과정을 보여주며, 특히 서면 상권에서 발생한 지대 상승 효과가 공간적 확산을 통해 인접한 전포동 상권으로 전이되는 현상은 젠트리피케이션의 공간적 파급 메커니즘을 실증적으로 입증한다.

반면, 센텀시티와 같은 대규모 신규 개발지역에서는 Davidson & Lees(2005)가 런던 템스강변 재개발 사례에서 분석한 신축형 젠트리피케이션(new-build gentrification) 양상이 관찰되고 있다. 이는 기존 건축물의 개보수를 통한 점진적 고급화와는 구별되는 개념으로, 대규모 신규 개발사업을 통한 지역 전체의 급속한 고급화를 의미하며, 부동산 가치 상승과 용도 전환을 동반하는 구조적 변화로 특징지어진다.

관광 젠트리피케이션은 해운대, 광안리, 감천문화마을에서 관광객 유입 증가에 따른 지역 환경의 구조적 변화로 발현되고 있다(Kim & Holifield, 2024). 특히 감천문화마을의 경우 Debord(1967)의 스펙터클(spectacle) 이론으로 해석할 수 있는 전형적 사례로, 지역 공동체의 진정성(authenticity)이 관광 상품화 과정에서 소실되면서 주민의 일상적 생활공간이 소비 대상으로 전환되는 현상을 보인다.

구체적으로 해운대 지역에서는 관광객 증가로 인한 고급 호텔, 쇼핑몰 등 관광상업시설의 집적과 지역 물가 상승이 나타나고 있으며, 광안리 일대에서는 해변가 관광시설과 유흥업소의 증가로 기존 소규모 업소들이 입지 경쟁에서 밀려나는 현상이 관찰된다. 감천문화마을에서는 예술마을화에 따른 관광객 유입 증가와 생활환경 변화로 인해 주민들의 간접적 이주 압박이 발생하고 있다. 관광 특구 지정 이후 외부 자본의 급격한 유입은 이러한 변화를 더욱 가속화시키고 있다.

이러한 관광 젠트리피케이션 현상은 전국적으로 확산되고 있으며, 유예지·김주락(2024)은 양양 서핑 관광지 사례를 통해 해양레저관광이 어촌 지역에 미치는 젠트리피케이션 영향과 지역주민의 대응 양상을 실증적으로 분석하여, 관광개발이 지역사회에 미치는 복합적 영향을 규명하였다.

주거 젠트리피케이션은 감천문화마을 등 원도심 지역에서 관광지화에 따른 주택가격 상승으로 기존 저소득층의 외곽 지역 이주를 초래 하였다(우양호, 2019). 이러한 주거 이동 현상을 이론적으로 접근하면, Freeman(2005)은 젠트리피케이션 과정에서 나타나는 주거 이동성을 강제적 이주(displacement)와 자연적 세대교체(succession)로 구분하여 분석하였으며, 이러한 분석틀을 부산의 주거 젠트리피케이션 현상에도 적용할 수 있다.

강제적 이주는 임대료 상승이나 재개발 등으로 인해 기존 주민이 비자발적으로 거주지를 떠나는 현상을 의미하며, 자연적 세대교체는 기존 주민의 자발적 이주와 새로운 주민의 유입이 점진적으로 이루어지는 과정을 뜻한다. 이러한 개념적 구분은 주거 젠트리피케이션뿐만 아니라 상권 젠트리피케이션에서 나타나는 상인들의 이동 양상을 이해하는 데도 적용할 수 있다.

국내 연구에서는 이희연·심재헌(2009)이 서울시를 대상으로 젠트리파이어의 주거이동 패턴과 이주 결정요인을 실증적으로 분석하여, 젠트리피케이션 과정에서 나타나는 인구 이동의 공간적 특성과 사회경제적 동력을 규명하였다. 이들의 연구는 젠트리피케이션이 단순한 인구 교체가 아닌 복합적인 사회공간적 변화 과정임을 보여준다.

또한 Ding et al.(2016)이 필라델피아에서 실증적으로 규명한 젠트리피케이션과 주거 이동성 간의 통계적 상관관계 역시 부산의 원도심 지역에서 유사한 패턴으로 확인되고 있다. 이는 젠트리피케이션에 따른 주거 이동성이 지역적 특수성을 초월한 보편적 도시 현상임을 시사한다.

문화 젠트리피케이션은 중앙동 40계단과 영도 흰여울문화마을에서 문화콘텐츠의 상업화 과정에서 임대료 부담 증가로 예술인들이 이주하는 현상이 관찰된다. 이는 Zukin(2009)이 지적한 도시 공간의 진정성(authenticity) 상실과 상업적 동질화 현상의 전형적 사례로 해석된다. 이러한 유형별 젠트리피케이션은 부산의 다핵상권 내에서 공간적 확산과 차별화라는 복합적 특성을 나타내고 있으며, 다핵 상권 구조는 젠트리피케이션의 영향을 분산시키는 경향이 있으나 동시에 여러 지역에서 동시다발적으로 젠트리피케이션이 진행될 가능성도 내포하고 있다. 따라서 부산의 다핵 상권 구조에서 젠트리피케이션 영향을 최소화하기 위해서는 정확한 위험도 예측이 중요하다(<표 3>).

<표 4>에서 최종적으로 독립변수 25개와 타깃변수 1개(젠트리피케이션 발생 여부)로 구성된 26개의 주요 변수를 선정하였다. 타깃변수인 '젠트리피케이션 발생 여부(gentrification)'는 0(미발생) 또는 1(발생)의 이진(binary) 값으로 정의하였다. 특정 상권이 '발생(1)'으로 분류된 기준은 다음과 같다.

본 연구의 변수 설계는 Helms(2003)가 제시한 젠트리피케이션의 도시 주택 리노베이션 결정요인 분석 틀을 참고하여, 물리적 환경 요인(건물 노후도, 시설 분포), 경제적 요인(공시지가, 매출액 변화), 접근성 요인(교통 중심지와의 거리), 인구통계학적 요인(인구구성, 연령분포) 등을 포괄적으로 포함하였다.

타깃변수인 젠트리피케이션 발생 여부는 지난 5년(2018∼2022년)간 해당 상권이 속한 행정동의 평균 공시지가 상승률이 부산시 전체 평균 상승률의 1.5배 이상이면서, 동 기간 내 소상공인시장진흥공단 데이터 기준 유흥•오락 및 고급 음식점 업종 수가 20% 이상 증가하였거나, 주요 언론 보도 및 선행연구(김형균, 2016; 정이근·김대래, 2017)에서 젠트리피케이션 진행 지역으로 명시된 경우 중 하나 이상을 충족하는 경우를 '발생(1)'으로, 이 외의 상권은 '미발생(0)'으로 분류하였다.

본 연구에서는 타깃변수 설정 기준의 강건성(robustness)을 검증하기 위해 민감도 분석을 실시하였다. 기본 모델(공시지가 1.5배, 유흥업종 20% 증가 기준)에 더해, 임계값을 변화시킨 대안 모델(공시지가 1.2배/1.8배, 유흥업종 15%/25% 증가)을 구성하여 결과를 비교하였다. <표 4>에 제시된 민감도 분석 결과, 임계값 변화에 따라 젠트리피케이션 발생 범위는 다소 차이가 있으나(±12%∼18%), 상권 위험도의 상대적 순위와 주요 결정요인의 중요도는 안정적으로 유지되는 것으로 확인되었다. 특히 주요 고위험 상권(온천장역, 동래역, 부산역, 센텀시티역)은 모든 대안 모델에서 일관되게 상위 위험군으로 식별되어 분석 결과의 신뢰성을 입증하였다.

<표 9>에서 머신러닝 모델로 식별된 고위험 상권들이 실제로 공간적으로도 인접한 군집을 형성하는지 확인하고, 주변 상권으로의 파급 효과를 정량화하기 위해 공간계량 분석을 수행하였다. 상권 간 경계가 명확히 접하지 않는 구조적 특성을 고려하여, 본 연구에서는 인접성 정의 방식으로 k-최근접 이웃(k-nearest neighbors) 기반의 공간 가중치 행렬을 적용하였다. 각 상권에 대해 가장 가까운 4개의 이웃을 인접 단위로 설정한 후 Moran’s I 지수를 분석한 결과, 부산 상권의 젠트리피케이션 위험도에 대해 I값 ≈ +0.16(p<0.01) 정도의 양의 자기상관이 관찰되었다. 이는 고위험 값들이 인접 지역에 모여 있는 경향이 있음을 보여준다.

<그림 5>에서 Moran’s I LISA 클러스터 맵에서는 해운대 관광권과 서면-부전 일대, 남포동-광복동 일대가 High-High 클러스터로 나타나, 이들 지역에서 고위험 상권이 공간적으로 밀집해 있음을 확인하였다. 반대로 원도심 일부 주거지역이나 교외 외곽 상권에서는 Low-Low 클러스터가 나타나 비교적 안전한 상권들이 모여 있었다. 이러한 공간분석은 부산 내 젠트리피케이션 위험이 지역적으로 편중되어 있음을 시각적으로 제시해 <표 10>의 공간 시차 모형 분석에서 공간확산 계수(ρ)는 0.28로 통계적으로 유의미하게 나타났으며(p<0.05), 이는 젠트리피케이션이 공간적으로 전파되는 특성을 실증적으로 확인해준다. 인접 상권의 젠트리피케이션은 해당 상권의 위험도를 직접적으로 높이는 영향을 미치는데, 이러한 현상은 해운대 중심 상권의 고급화가 인근 지역으로, 서면 상권의 변화가 주변 지역으로 파급되는 연쇄효과로 관찰되었다. 그러나 이 확산 효과는 공간적 비대칭성을 보이며 거리에 따라 감소하여, 2차 이상 떨어진 상권에서는 유의미한 효과가 확인되지 않았다.

그림 5. LISA(local indicators of spatial association) 분석 결과

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본 연구는 부산광역시의 214개 상권을 대상으로 머신러닝 기법과 공간계량경제학적 방법론을 결합하여 젠트리피케이션 위험도 예측 모형을 구축하고, 그 확산 메커니즘을 실증적으로 분석하였다. 특히 LGBM 모델의 높은 예측 정확도와 공간시차모형을 통한 공간적 확산효과의 실증적 검증은 지방 대도시의 젠트리피케이션 연구에 실질적 기준점을 제공한다는 점에서 방법론적 의의가 크다.

그러나 본 연구는 다음과 같은 한계를 지닌다. 첫째, 임대료 실거래 데이터가 부재하여 공시지가 상승률을 대체변수로 사용하였으나, 권리금이나 보증금 변화와 같은 실제 시장 변화를 충분히 반영하지 못하였다. 둘째, 정비사업과 도시재생사업과 같은 정책 변수의 부재로 전통시장과 골목상권의 잠재적 위험을 과소평가했을 가능성이 있다. 셋째, 횡단면 데이터의 한계로 인해 젠트리피케이션 과정의 시계열적 특성을 충분히 반영하지 못했다는 점이 있다.

이러한 한계에도 불구하고 본 연구는 머신러닝과 공간계량분석을 통합적으로 적용하여 다핵 상권 구조 내에서 젠트리피케이션의 공간적 역학을 입체적으로 규명했다는 학술적 기여를 지닌다. 특히 부산의 지역적 특성을 반영한 변수 설계와 상권 유형별 차별화된 위험 요인 분석은 향후 지방 대도시 젠트리피케이션 연구의 방법론적 토대를 제공할 것으로 기대된다.

향후 연구에서는 젠트리피케이션의 동태적 전개 과정을 보다 정밀하게 분석하기 위해 최소 5년 이상의 장기 패널 데이터 구축을 통한 시계열 동태 모형 개발이 필요하다. 생존분석(survival analysis) 또는 사건사분석(event history analysis) 등의 고급 계량기법을 적용함으로써 젠트리피케이션의 발생 시점, 진행 속도, 지속 기간을 정량적으로 예측하고, 정책 개입의 최적 타이밍을 도출할 수 있을 것이다. 특히 상권의 생애주기(commercial district life cycle)와 젠트리피케이션 진행 단계 간의 상호작용 메커니즘을 규명함으로써, 예방적 정책 수립을 위한 실증적 근거를 제공할 수 있을 것으로 기대된다.

방법론적 측면에서는 Zukin et al.(2017)이 제시한 온라인 레스토랑 리뷰 데이터 활용 방법론을 도입하여, 빅데이터 기반의 실시간 상권 변화 모니터링 시스템 구축이 가능할 것이다. 이러한 소셜미디어 및 온라인 플랫폼 데이터의 통합적 활용은 전통적인 공적 통계자료의 시차적 한계를 보완하고, 젠트리피케이션 조기 탐지를 위한 선행지표(leading indicator) 개발에 기여할 수 있을 것으로 판단된다.

또한 정비사업, 도시재생사업 및 관광특구 지정 정보를 체계적으로 통합한 GIS 기반 데이터베이스를 구축하여 사업 진행 단계별 젠트리피케이션 위험도의 변화를 분석하는 연구가 필요하다. 이와 함께 신용카드 매출, 유동인구, 부동산 실거래 데이터 등을 활용한 미시적 빅데이터 기반의 정밀한 분석을 통해 소상공인 보호정책을 정교화할 필요가 있다.

아울러 부산에서 개발된 예측모형을 대구, 광주, 대전 등 유사 지방도시에 적용하여 일반화 가능성을 평가하는 비교도시 연구를 수행해야 하며, 정책 개입 사례의 사전-사후 효과를 실증 분석하여 정책의 차별적 효과성과 최적 정책조합을 제안할 수 있는 연구도 요구된다. 특히 임대료 상한제, 상생협약, 공공임대상가 공급 등 다양한 정책 수단들의 효과를 자연실험 설계나 준실험 설계를 통해 엄밀하게 검증하는 연구가 필요하다.

마지막으로 코로나19와 같은 외부 충격이 상권 변화와 젠트리피케이션에 미치는 영향을 분석하는 연구도 중요하다. 팬데믹 이후 변화된 소비 패턴, 비대면 경제의 확산, 원격근무의 일상화 등이 상권 구조에 미치는 장기적 영향을 분석하여 포스트 코로나 시대의 도시 상권 관리 전략을 수립할 필요가 있다. 이러한 다각적 접근을 통해 젠트리피케이션 현상에 대한 이해의 깊이를 확장하고, 지역사회의 지속가능한 발전과 사회적 형평성 제고라는 궁극적 목표를 달성할 수 있을 것으로 기대된다.