전세보증금 미반환에 영향을 미치는 주요요인 연구: 수도권지역 전세보증 사고를 중심으로^*

코로나19 팬데믹¹⁾으로 경기침체가 발생하자 우리나라를 비롯한 주요 선진국은 금리인하(’20년 3월 0.75%, 5월 0.5%)조치를 취하는 등 경기를 부양하고자 했다. 그 결과 대규모 유동성²⁾이 시장에 공급되어 주택을 포함한 자산가격이 상승했다. 이후 인플레이션이 심화되자 재정 건전성 강화를 위한 긴축으로 정책이 전환되면서 급등한 주택시장을 중심으로 침체가 가속화되었다(박정아·김종진, 2023).

주택은 다른 자산과 달리 주거서비스를 제공하는 필수재적 성격을 지닌 재화이다. 2023년 주거실태조사에 따르면 전국 자가점유율은 57.4%로, 전체 가구의 절반가량이 임대차로 주거를 해결하고 있다. 이러한 주택의 특성으로 인해 전세를 비롯한 주택 임대차는 우리 생활과 밀접하게 연결되어 있다.

우리나라에서 전세는 임대인에게 자본을 조달하는 수단이자 임차인에게는 종잣돈을 모을 수 있는 주거 사다리 역할을 해왔다. 그러나 시장의 변동성이 커지는 시기에 임대차 시장에서는 역전세³⁾가 주기적으로 발생했다(김성우·정건섭, 2023; 황관석·유승동, 2023). 코로나19 팬데믹 이후, 기준금리가 사상 처음 0%대로 인하되며 임대차시장의 변동성도 확대되었다. ’21년 10월 전세가격은 전년대비 7.5% 상승(한국부동산원, 전국, 종합)하였으며, 이는 ’12년 3월 이후 가장 높은 수준이다. 이후 금리가 인상되고 계약의 만기가 도래하였으나 이전 수준의 보증금을 유지하기 어려워진 주택을 중심으로 보증금 미반환 문제가 나타났다(박기덕·박진백, 2025).

2020년 정부는 7.10 주택시장 안정을 위한 부동산 대책의 후속조치로 「민간임대주택에 관한 특별법」 제49조를 개정하여 임대사업자의 보증가입을 의무화하였다. 또한 같은 해 임대차 3법⁴⁾ 중 계약갱신청구권제와 전월세상한제가 포함된 「주택임대차보호법」 개정안이 국무회의를 통과하여 즉시 시행되었다. 그러나 법 개정 이후에도 임대차 시장의 문제는 지속되었다. 특히 ‘빌라왕’ 등 자본력 없이 갭투자(gap)를 통해 주택을 보유한 다주택자의 대규모 전세사기(국토교통부, 2022)등에 일부 전문가가 연루된 사실이 드러나면서, 임대차 시장의 불안은 한층 심화되었다.

전세보증금 미반환 문제는 다양한 요인들이 복합적으로 작용한 사회적 현상이다. 본 연구는 2019년부터 2023년까지 기간 동안, 전세보증 시장 점유율 89%를 차지하는 보증기관의 데이터를 토대로 전세보증금 미반환 사고의 주요 원인을 분석하고 사회적 피해를 줄이는 방안을 고찰하고자 한다.

전세계약은 주택매매와 달리 법적신고⁵⁾ 의무가 부과되지 않아 거래 현황을 직접적으로 파악하기 어렵다. 또한 사적 계약이라는 특성상 전세보증금의 반환 여부를 확인하기는 더욱 제한적이다. 따라서 본 연구는 분석기간 동안 89%의 시장 점유율을 차지하는 보증기관의 데이터를 활용하여 직접 관찰이 어려운 보증금반환과 관련된 대표성 있는 분석을 진행하였다. 공간적 범위는 인구의 50.7%가 거주하는 수도권 지역으로(2023년 인구주택총조사 기준) 같은 기간 발급된 전체 전세보증 중 약 74%, 사고의 90% 이상이 수도권에서 나타났다.

시간적 범위는 2019년 1월부터 2023년 12월, 60개월간 발급된 보증의 사고발생 여부를 2024년 12월까지 72개월간 관찰하였다. 코로나19 팬데믹에 따른 금리변동, 임대차 3법 개정, 러시아-우크라이나 전쟁에 따른 공급환경의 변화 등 다양한 변화시기를 관측기간에 포함하여 연구의 신뢰성과 타당성을 제고하고자 하였다. 종속변수의 형태를 고려하여 이항로짓 모형(binary logistic regression)을 분석모형으로 활용하였으며 SPSS(버전28)를 사용하여 통계 분석하였다.

논문의 구성은 다음과 같다. 먼저 서론에서 연구의 배경과 범위 및 방법에 대해 살펴보고 Ⅱ장에서 선행연구에 대한 고찰과 연구의 차별성에 대해 설명한다.

Ⅲ장에서는 연구의 모형과 변수를 소개하고 Ⅳ장에서 실증분석에 대한 결과와 가설을 검증한다. 마지막 장에서는 연구 결과를 요약하고 시사점과 한계점을 제시한다.

전세제도는 우리나라에서 발달한 독특한 임차 관행으로, 주택을 임대하는 용익적 성격과 금전소비대차와 유사한 금융거래의 성격이 혼재되어있다. 따라서 본질적으로 이자율, 주택시장의 변동성 등 외부요인에 취약한 불안정성을 내포하고 있다(김제완, 2023; 양지영·심교언, 2024; 최영상, 2024).

전세보증금을 지키기 위한 보증상품은 채권자가 전세보증금을 돌려받지 못하는 경우, 보증기관이 보증금을 대신 지급하는 구조의 공적·사적 보장 장치이다. 보증상품은 보호대상에 따라 전세보증금반환보증과 전세대출보증으로 구분된다. 전세보증금반환보증은 임차인이 채권자로, 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우 보증기관을 통해 전세보증금을 반환받는 상품이다. 전세대출보증은 대출을 이용하는 임차인이 채무자이고 금융기관이 채권자이다. 두 상품은 결합하여 발급할 수 있으며, 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우 임차인이 대출을 상환할 수 없게 되어 사고가 함께 발생한다. 따라서 본 논문은 임차인 보호를 목적으로 하는 전세보증금반환보증(이하 ‘전세보증’)을 중심으로 서술한다.

전세보증금 미반환에 따른 사고는 크게 두 가지로 구분된다. 전자는 계약기간 중 주택이 경매 또는 공매에 부쳐져 배당 후 보증금을 전액 회수하지 못한 경우이고, 후자는 계약이 종료된 후 1개월이 지나도록 전세보증금을 돌려받지 못하였을 경우다. 대부분 사고는 계약종료 시점에 보증금이 반환되지 않아 발생하며, 임차인은 대항력과 우선변제권 유지를 위해 임차권등기명령⁶⁾을 신청한 뒤 사고를 접수한다. 따라서 계약종료 시점과 사고접수 시점 사이에는 수개월 시차가 발생할 수 있다.

이 상품은 국내 보증기관 3개 사(HF, HUG, SGI)에서 각각 다른 이름으로 공급하고 있다. 전세보증 제도의 주요 장점은 다음과 같다. 첫째, 임차인은 보증기관을 통해 전세보증금 회수위험을 실질적으로 보장받아 주거 안정성이 제고된다. 둘째, 보증기관의 심사를 통해 주택의 담보가치와 임대인의 사고 이력이 검증되어 임차인과 금융기관 모두 사전적 위험관리가 가능하다. 셋째, 임대차시장의 구조적 리스크가 분산되고, 임차인의 협상력과 권익이 강화되어 임대차시장의 투명성과 공정성이 증진된다. 최근 주택시장 변동성 확대와 함께 전세보증금 미반환 사고가 증가하면서 보증가입 또한 꾸준히 늘어났다(<표 1>).

전세보증은 이처럼 전세제도의 구조적 한계를 보완하며 임차인 보호를 위한 역할을 해왔다. 특히 보증금 미반환이 사회적 이슈로 부각되면서 전세보증의 제도적 영향력도 확대되고 있다. 공적 보증기관을 통한 임대차시장의 리스크관리는 정부의 직접적인 예산 투입보다 비교적 효율적이고 용이한 수단으로 활용되어 왔다. 그러나 이 과정에서 보증기관이 손실이 확대되어 보증발급 중단의 위험성이 제기되는 등 전세시장의 구조적 문제를 언제까지 정부나 보증기관이 감당할 수 있을지에 대한 우려도 커지고 있다.

주택금융상품 사고에 관한 기존 연구는 주로 주택담보대출사고와 전세자금대출에 집중됐으며, 전세보증금 반환 문제를 다룬 연구는 상대적으로 활발하지 않았다. 따라서 본 연구는 유사성이 있는 타 주택금융상품의 사고요인을 참고하여 변수설정 및 가설설정에 참고하고자 하였다.

전세는 해외에서 보기 드문 주거형태로, 사적계약에 기반한 특성 때문에 연구가 제한적이었다. 그러나 최근 전세 문제가 사회적 이슈로 부상하고 전세보증 제도가 활성화되어, 보증 데이터를 활용한 간접적 분석이 가능해졌다. 따라서 본 연구에서는 선행논문의 채무불이행과 관련된 요인을 포함하여 차별화된 분석을 시도한다.

첫째, 임대인의 특성(다주택자, 등록임대사업자 여부 등)이 보증금 미반환에 미치는 영향력을 실증적으로 검증한다. 등록임대사업자의 보증가입 의무를 규정하는 법령이⁷⁾ 개정되었으나 아직 보증금 반환행태에 대한 실증분석은 미비하다. 선행연구에서 다주택자와 역전세 위험의 상관성은 일부 제시되었으나, 관련 연구가 많지 않으며 등록임대사업자를 포함한 연구는 부재하다.

둘째, 임차가구의 계약형태를 설명변수로 추가하여 사고 발생여부에 미치는 영향을 실증하였다. 2025년 2월 국토교통부 주택통계에 따르면 전국의 신규 전·월세거래에서 월세(보증부월세 포함)가 차지하는 비중이 처음으로 60%를 초과하였다. 본 연구에서는 이러한 계약행태의 변화를 반영하고, 순수 전세계약과 월세가 존재하는 보증부 계약 간 차이를 확인하고자 하였다.

셋째, 주택가격의 산정방식이 보증금 미반환에 미치는 영향을 분석한다. 주택가격과 임대차시장의 상관관계나(임정호, 2006; 최성호·이창무, 2009) 가격지수 변화와 채무불이행의 상관관계에 대한 연구는 다수 있다. 그러나 주택가격의 산정·확인 방법과 보증금 미반환의 상관관계에 대한 연구는 미비하다.

넷째, 외부환경의 변동성을 포함한 포괄적 관측을 진행한다. 기존 연구가 2년 내외의 단기 데이터를 주로 활용한 데 비해, 본 연구는 2019년 1월부터 2024년 12월까지 72개월간의 장기 추이를 관찰했다. 특히 코로나19 팬데믹(2020~2022), 초저금리 환경(2020~2021), 급격한 금리 인상기를(2021~2023) 아우르며⁸⁾ 사고에 미치는 영향을 검증했다.

마지막으로 선행논문에서 확인한 바와 같이 주택담보대출 사고 등이 차주의 상환능력에 크게 영향을 받는 것과 달리 전세보증 사고는 임대인과 주택의 담보가치 및 특성에 더 큰 영향을 받는다. 따라서 본 연구는 전세계약의 특징을 반영하여 변수와 모형을 설정하였다.

연구의 종속변수는 보증금 미반환에 따른 보증사고 발생여부(이하 ‘사고’)로 사고(사고=1)와 정상(정상=0)으로 구분한 이분형 변수이다. 선행연구와 종속변수 형태를 고려하여 횡단면 모형인 이항로짓 모형을 실증분석 모형으로 설정하였다. ① 전체모형에서는 전체표본(N=453,122)에 각 설명변수가 사고에 어떠한 영향을 미치는지 총체적으로 확인해보고자 하였다. ② 아파트 모형과 ③ 비아파트 모형은 전체표본을 주택유형에 따라 아파트와 비아파트로 분리하여 분석하였다.

본 연구의 전체표본 453,122건의 기초통계는 다음과 같다. 표본 중 약 5%에서 사고가 발생하였고, 주택유형은 아파트, 연립다세대, 오피스텔, 단독다가구 순으로 많았다. 보증가입연도는 2021년이 37.5%로 가장 비중이 높았다. 이는 보증가입률이 증가해 온 추세와 다른 결과로, 본 연구에서는 분석기간 내 만기가 도래하지 않은 건을 제외한 데 따른 것이다(<표 3>).

선행논문을 참고하여 전세보증금은 분석 시 자연로그를 취해 사용하였다. 계약 종료시점과 시작시점 주댁담보대출 금리차는 최소 –0.83%p에서 최대 2.43%p로 구성되어 평균적으로 1.09%p 상승한 것으로 나타났다. 전세보증금 대비 전세 대출금액은 평균 56%로, 대출이 없는 경우부터 전액을 전세대출 받은 케이스까지 포함되었다(<표 4>).

본 연구 표본에서 법인임대인은 전체의 약 1%를 차지하며, 사고율은 20.4%로 나타났다. 이는 개인 임대인의 사고율 4.8%보다 약 4배 이상 높은 수치이다. 전체 보증의 사고율이 약 5%인 점과 비교해도 매우 높은 수치이다. 또한 전체 임대인 중 임대사업자의 비율은 12.3%로 확인되어 전체 보증 건 중 임대사업자 비중은 높지 않았다(<표 5>).

선순위채권 금액과 전세보증금액을 합산하여 산정한 부채비율은 80%가 넘어가면 사고율이 급격히 상승하여 부채비율이 90% 이상일 경우 4.3%의 사고율을 보였다(<표 6>).

<표 7>의 주택가격 산정방법은 보증기관의 심사기준에 따라 순차적으로 적용되며 1순위로 적용되는 KB시세와 부동산테크의 비중이 가장 높았다. 감정평가는 임차인이 비용을 부담하여 제출하는 경우만 적용되어 비율은 낮지만 상대적으로 사고율이 높았다. 연립·다세대 주택이나 단독주택은 KB시세 등이 없어 공시가격을 1순위로 적용한다. 공시가격은 가장 사고율이 높게 나타났으나, 이는 다세대주택의 사고 비율이 높은 것과 연관성이 있을 것으로 보인다. 전세보증금은 3억 미만이 전체의 75.9%를 차지했고, 2억에서 3억 미만 구간에서 사고가 가장 많이 발생하였다.

<표 8>에서 확인되는 바와 같이 지역별 보증사고율은 세 지역이 모두 30%대로 유사했다. 지수 관련 더미변수 중 매매가격지수는 계약종료 시점에 하락하지 않은 경우가 더 많았다. 전세가격지수는 계약 시점과 비교할 때 종료 시점에 전체 중 46.4%가 하락한 것으로 나타났다. 주요 설명변수 기초통계 중 매매가격지수변화율과 전세가격지수 변화율은 Pearson 상관분석에서 강한 양(+)의 상관 관계(r=0.933, p〈0.01)를 보여 전세가격지수를 변수에서 제외하였다.

주요 설명변수 범주에 따라 사고에 유의한 차이를 보이는지 독립표본 t-검정을 실시하였다. ln전세보증금은 사고집단의 평균이 다소 높았고 부채비율의 평균은 사고(96.05), 정상(72.75)로 사고집단과 정상집단 간에 상대적으로 높은 차이를 보였다. 주담대_금리차는 사고집단의 금리가 평균적으로 더 많이 올랐고, 사고집단(-0.29)의 매매지수변화율이 정상(7.87)보다 낮다. 보증금대비대출금의 경우도 사고 집단의 임차인이 더 높은 비율을 대출을 사용하는 것으로 관찰된다(<표 9>).

이항로짓 분석결과(<표 10>), ① 전체모형에서 모든 설명변수가 통계적으로 유의하였다. 표본을 분리한 ② 아파트 모형과 ③ 비아파트 모형도 각 설명변수가 전체모형과 동질적인 방향으로 사고에 영향을 주는 것이 관찰된다.

전세보증금 미반환 사고에 양(+)의 영향을 미치는 설명변수는 법인임대인, 다주택자, 청년임차인, 오피스텔과 연립다세대 주택, 높은 부채비율, 전문가와 공급자의 가격산정방법, 보증금 대비 대출비율, 매매가격지수 하락, 주담대금리차, 인천 및 경기지역 등이 있고, 음(-)의 영향을 미치는 변수는 임대사업자, 단독다가구, 보증부월세, 전세대출, 선순위채권으로 나타났다.

예상과 같이 임대인이 법인이거나 다주택자일 경우, 임차인이 청년일 경우 사고발생 확률이 유의하게 증가하였다. 반면 임대인이 임대보증에 가입한 등록 임대사업자일 경우, 음(-)의 방향으로 유의하여 가설이 기각되었다. 임차인이 신청하는 전세보증과 달리, 임대보증은 임대인이 직접 신청하여 가입하는 상품이다. 법령⁹⁾에 따라 임대보증에 가입한 임대사업자는 사업의 영위를 위해 노력하여 상대적으로 사고가 덜 발생하는 경향이 있는 것으로 추론할 수 있다.

아파트를 준거변수로 한 주택유형은 오피스텔, 연립다세대 주택의 사고발생 확률이 높고, 단독다가구 주택은 오히려 사고에 미치는 영향력이 낮았다. 이는 국토교통부(2025) 보도자료에서 전세사기 발생 주택이 다세대주택, 오피스텔, 다가구주택, 아파트 순으로 확인된 것과 다른 결과이다. 단독다가구 주택은 세대별로 구분등기가 되지 않으므로, 보증가입 시 임차인은 선순위채권 산정을 위해 타 세대의 전입과 보증금을 확인하여 보증기관에 제출한다. 이 과정이 타 주택대비 보증가입의 제약요건으로 작용한 결과로 추정된다.

부채비율은 80% 이상일 경우, 승산이 크게 증가하였다. 특히 부채비율 90% 이상 더미는 준거변수인 부채비율 60% 미만에 비해 승산이 29.9배 높아져 사고와 높은 상관관계¹⁰⁾를 보였다.

주택가격산정방법 더미도 모두 1% 수준에서 유의했다. 주택가격을 전문가에게 의뢰해 산정하거나 공급자와 관련된 가격을 사용한 경우, 준거변수인 공개주택가격 산정방법에 비해 사고발생 승산이 더 높았다. 가격산정과 관련된 변수는 ① 전체모형보다 표본을 아파트로 한정한 ② 모형에서 사고에 미치는 영향력이 더 크게 나타났다. 특히 전문가가격산정 더미는 다른 모형에 비해 ② 아파트 모형에서 사고발생에 미치는 영향력이 가장 강하게 관찰되었다.

보증요건 상, 전문가 가격산정방법 중 감정평가는 시세가 존재하지 않거나 시세가 적정 가격을 반영하지 못한다고 판단되는 경우, 임차인의 요청에 따라 다른 시세보다 우선하여 적용된다. 아파트의 경우 시세가 확인되지 않는 사례는 드물다. 따라서 일부 임차인은 확인되는 시세보다 더 높은 담보가치를 인정받기 위해 감정평가서를 제출하고, 보증가입으로 위험을 헷지(hedge)하고자 한 것으로 추정된다. 비교적 사고 위험이 낮은 아파트 유형이라 하더라도, 시세 대비 높은 담보가치가 인정되면 전세가격이 과도하게 상승하고 보증금 미반환 위험 또한 증가할 수 있는 것으로 해석된다.

보증부월세와 선순위채권 유무는 모두 사고와 음(-)의 관계를 보였다. 이는 보증 가입조건에 따라 주택가격의 60%를 초과한 선순위채권 비율을 가진 주택이 표본에서 제외되어 나타난 결과로 보인다. 보증부월세 계약은 ① 전체모형에서 1%의 확률로 유의하였으나, ② 아파트 모형에서는 통계적으로 유의하지 않았다.

전세대출 여부와 보증금대비대출금 변수도 통계적으로 1% 수준에서 유의했다. 다만 보증금대비 전세대출금 비율은 예측과 같은 양(+)의 영향력이 확인되었으나, 전세대출 이용여부는 사고와 음(-)의 상관관계가 확인되었다. 전세대출 이용은 금융기관에서 일반적인 보증 가입기준보다 상대적으로 높은 기준을 요구한다. 따라서 보증금반환에 대출사용에 대한 심사강화가 영향을 준 것으로 추론할 수 있다.

환경적 특성과 관련된 변수인 주담대금리차, 매매가격지수하락, 지역변수는 세 모형에서 모두 양(+)의 방향으로 1% 수준에서 유의했다. 지역변수는 준거변수인 서울에 비해 인천과 경기지역의 사고 발생 확률이 높았다. 인천과 경기지역은 서울보다 주택매매·전세가격지수가 더 가파르게 상승하고 급격하게 떨어진 지역¹¹⁾으로, 환경의 영향을 더 많이 받았음을 알 수 있다. 지역변수는 특히 ③ 비아파트 모형에서 사고발생 확률이 높았다. 동일하게 적용되는 환경의 변화도 주택의 유형과 지역에 따라 미치는 영향의 크기가 다르게 나타날 수 있다고 해석된다.

본 연구는 전세보증금 미반환에 영향을 미치는 주요 요인을 확인하기 위해 이항로짓모형 등의 분석기법을 활용하여 전세보증 453,122건의 사고발생 여부를 72개월 간 관찰하였다. 변수를 계약자별 특성, 보증계약의 특성, 환경적 특성으로 구분하여 선행연구에서 실증되지 않거나 적극적으로 연구되지 않은 다주택자, 임대사업자, 보증부 월세계약 등 약 20여 개의 설명변수가 보증사고에 미치는 유의한 결과를 도출하였다.

구조적 불안정성에 따른 부작용에도 불구하고 전세는 월세에 비해 경제적 효용이 있는 임대차 계약방식이다(마승렬·김경선, 2019). 따라서 전세제도가 주거비 부담을 완화하고 자가 소유로의 주거 사다리 역할을 수행 할 수 있도록 제도를 보완하여 운용할 필요가 있다.

위와 같은 연구결과를 종합하여 다음과 같은 시사점을 찾을 수 있다. 첫째, 다주택자와 임대사업자 등 임대인의 보증금 반환을 유도하는 제도적 장치가 필요하다. 보증금 반환 주체인 임대인의 특성은 사고 발생과 밀접하게 연관되어 사고에 영향을 미친다. 사인 간의 계약은 직접적인 개입이 어렵지만 다주택자와 임대사업자는 제도적·간접적 지원이 가능하다. 특히 임차인의 주거권과 보증금 보호를 위해 세제혜택 등 부채비율 하향을 위한 유인 정책을 지속적이고 일관되게 추진할 필요가 있다.

둘째, 외부 환경의 변동이 전세계약에 미치는 영향력을 줄이기 위해 부채비율을 보수적으로 관리할 필요가 있다. 아무리 정교한 제도도 시장의 변동성을 완전히 통제할 수는 없다. 본 연구에서는 환경적 특성을 나타내는 변수인 매매가격지수하락, 주담대금리차 변수 등이 보증 사고에 유의한 영향을 주는 것이 확인되었다. 전세대출 규모와 보증도 전세가격의 변동성에 영향을 줄 수 있어(황관석·유승동, 2023) 임대인과 임차인이 모두 감당할 수 없는 규모로 부채를 늘리지 않도록 리스크를 관리할 필요가 있다.

셋째, 임대차 관련 통합 정보시스템 구축이 필요하다. 본 연구를 통해 상대적으로 가격정보가 제한된 주택유형, 거래 경험이 부족한 청년, 이해당사자와 관련된 가격 산정방법, 임대인의 다주택자 여부 등 정보격차가 존재하는 변수가 사고 발생에 양(+)의 영향을 주는 것이 확인되었다. 따라서 산발적으로 흩어져 있는 임대차와 관련된 정보를 정부 차원에서 구축할 필요성이 있다. 또한 기본적인 금융교육을 강화하여 계약 전반에 대한 인식을 높이는 것이 필요하다.

보증금 미반환 사고가 늘어나면서 많은 사회적 비용이 발생하였다. 빠른 피해지원과 구제정책 마련도 중요하지만, 전세제도가 임차인 간 보증금 돌려막기나 정부나 보증기관으로의 대규모 손실로 유지되는 게 아니라 본연의 순기능을 할 수 있도록 정책·법률·학술 분야의 협력과 논의를 통한 실질적인 제도 개선이 필요한 시점이다. 본 연구가 미약하지만 오랜 기간 서민들의 주거사다리 역할을 해온 전세 제도의 구조적 한계극복을 위한 논의에 참고가 되기를 기대한다.

본 연구는 시장 점유율이 가장 높은 보증기관의 보증데이터를 통해 임대차시장에서 전세보증금 반환과 관련된 대표성 있는 분석을 실행하였다. 이는 사적계약에 기반하여 데이터 구축이 어려운 전세보증금 반환 여부를 관찰하기 위함이었으나 보증기관의 자료에 한정하여 분석한 점에서 한계가 있다. 또한 전세보증은 보증 3사를 통해 공급되고 있으나 민간기업의 데이터 구득의 어려움과 상품출시 시점 차이 등으로 데이터를 통합하지 못했다. 추후 보증 3사 데이터와 임대차 계약의 신고 데이터를 결합한다면 보다 대표성 있는 연구를 수행할 수 있을 것이다.